Wykończenie mieszkania deweloperskiego krok po kroku: kolejność, której nie zamieniamy

Krok zero: co widzimy po odbiorze od dewelopera

Mieszkanie odbierasz od dewelopera przed nami, my wchodzimy na oględziny i pomiar już z Twoimi kluczami. Patrzymy wtedy na to, co w protokole odbioru łatwo przeoczyć: narożniki przy sufitach, poziom i pęknięcia wylewki, dylatacje, podejścia kanalizacji.

Raz weszliśmy do pokoju, w którym jeden róg przy suficie miał plamy i pleśń. Wcześniej był przeciek z zewnątrz. Deweloper usunął nieszczelność i zaizolował ją, ale mieszkania nie osuszył i nie naprawił tego, co woda zniszczyła w środku.

Usunięcie pleśni i plam weszło do kosztorysu klienta jako osobna pozycja, a do harmonogramu jako dodatkowe dni. Takie rzeczy widzimy przed ofertą, więc w ofercie już stoją, razem z czasem. Deweloper naprawił przyczynę, skutek został po stronie klienta. Dlatego przy odbiorze obejrzyj każdy narożnik pod sufitem, zanim podpiszesz protokół.

Kolejność prac przy wykończeniu mieszkania deweloperskiego: od wyburzeń do mebli

Zasada jest jedna: prace brudne i mokre idą przed podłogami, a wszystko, co będzie widać, wchodzi na końcu. Każdy etap ma swoje miejsce, ponieważ następny po nim potrzebuje gotowego podłoża bądź nie znosi pyłu. Tak wygląda wykończenie mieszkania deweloperskiego krok po kroku, od pierwszego dnia do ostatniej listwy.

1. Wyburz i postaw ścianki. Jeśli ścianka działowa ma zniknąć albo dojść nowa, robimy to pierwszego dnia, bo gruz i pył z wyburzeń niszczą wszystko, co już stoi.
2. Przerób instalacje. Przesuwamy gniazdka i włączniki, zmieniamy punkty oświetlenia na sufitach, wiercimy otwory pod nowe puszki, przerabiamy podejścia wody i kanalizacji. Kable wkuwane w tynk idą w bruzdy.
3. Zarób bruzdy i otwory. Każda bruzda wraca pod tynk tak, żeby ściana była prosta, równa i w całości pokryta. Inaczej gładź pokaże każdy kabel.
4. Zeszlifuj tynk. Z tynku cementowo-wapiennego schodzi piasek, z gipsowego tak zwane mleczko, czyli słaba warstewka po zacieraniu. Na żadnym z nich nic dobrze nie trzyma.
5. Zagruntuj. Grunt schnie kilka godzin, a dokładny czas podaje karta techniczna produktu. Tynk gipsowy dostaje grunt odcinający.
6. Wyrównaj, jeśli trzeba. Gdy ściany nie są równe, a Ty chcesz wysokiej jakości, po gruncie równamy całą powierzchnię twardym gipsem szpachlowym. Dopiero na taką ścianę idzie gładź.
7. Nałóż gładź i zeszlifuj. Po wyschnięciu gładź szlifujemy, potem sprawdzamy ją przy odpowiednio ustawionym świetle, ponieważ dopiero ono pokazuje drobne niedoskonałości. Poprawki znów szlifujemy.
8. Odpyl, zagruntuj, pomaluj. Pierwsze, główne malowanie ścian i sufitów robimy przed podłogami. Farba i pył nie mają wtedy czego zniszczyć.
9. Zrób prace mokre. Łazienka, kuchnia, obsadzenie parapetów. Wszystko, co kapie i chlapie, kończy się, zanim wejdzie podłoga.
10. Ułóż podłogi. Panel albo deska wchodzą do mieszkania, w którym nad nimi nic już nie kapie i nie pyli.
11. Zamontuj drzwi, listwy i progi. Stolarka drzwiowa i listwy przypodłogowe idą po podłodze, skoro do niej się dopasowują.
12. Podłącz osprzęt i biały montaż. Gniazdka, włączniki, oświetlenie, potem umywalki, toalety i baterie.
13. Wstaw meble. Kuchnia na wymiar, szafy w przedpokoju i sypialni, sprzęt AGD. To ostatni dzień, w którym w mieszkaniu jesteśmy my.

Jeśli ktoś zamieni kolejność, zapłacisz za to Ty. Podłoga ułożona przed malowaniem dostaje kropki farby i pył ze szlifowania, a drzwi zamontowane przed podłogą nie mają do czego się dopasować. Kolejność prac nie jest sprawą gustu ekipy. Każda zamiana kończy się poprawką, za którą płaci właściciel.

Instalacje: co deweloper zostawia, a co przerabiamy

Deweloper zostawia gniazdka, włączniki i punkty świetlne tam, gdzie wpisał je jego projektant. Twój plan mieszkania wygląda inaczej, więc przesuwamy gniazdka, zmieniamy położenie oświetlenia górnego i włączników, czasem dokładamy punkty świetlne. W hydraulice najczęściej chodzi o łazienkę: zdarza się, że deweloper wypuszcza tylko zaślepione rurki i wtedy wybierasz, czy wychodzimy pod zwykłą baterię, czy pod podtynkową.

Odpływ liniowy w deweloperce obsadzamy od ręki. Trudniejsze bywają podejścia kanalizacji, dlatego sprawdzamy spadki na rurach. Jeśli spadku nie da się uzyskać, odpowiada za to deweloper. Jeśli zmienia się miejsce, jak pod wannę wolnostojącą, przenosimy punkt kanalizacyjny w podłodze i od nowa ustawiamy spadki.

Niemal każda nasza oferta ma przesunięcia elektryczne i hydrauliczne, ale nie są obowiązkiem. Inwestor, który kupuje mieszkanie pod wynajem, zwykle zostawia gniazdko trochę za daleko od ekspresu: każda przeróbka to koszt, a on chce zacząć zarabiać na mieszkaniu jak najszybciej. Przeróbki instalacji robi ten, kto będzie z mieszkania korzystał.

Wylewka: poziom, pęknięcia, dylatacje i próbka deski

W wylewce sprawdzamy trzy rzeczy: czy trzyma poziom, czy nie ma pęknięć i czy dylatacje są wykonane prawidłowo. Wilgotność mierzymy przed układaniem płytek, gdyż po ich ułożeniu nie ma już do czego wrócić.

Jest jeszcze czwarta rzecz, o którą pytamy na początku: co będzie na podłodze w pokojach. Panel i deska mają różne grubości, a podłoga w łazience ma zgrać się z podłogą w przedpokoju. Mało kto prosi klienta o próbkę deski przed klejeniem płytek w łazience, a od niej zależy, czy obie podłogi wyjdą w jednym poziomie. My prosimy o próbkę tej deski, która będzie układana.

Przykładamy ją do płytki i ustawiamy grubość kleju pod płytką tak, żeby obie powierzchnie wyszły w jednym poziomie. Płytkę podnosimy klejem do poziomu deski, bo deski nie da się już podnieść.

Tynk gipsowy czy cementowo-wapienny: zmienia się grunt, nie kolejność

Oba tynki przygotowujemy tak samo: najpierw szlif, potem grunt. Różnica siedzi w rodzaju gruntu. Tynk gipsowy dostaje grunt odcinający, który nie pozwala mu chłonąć wilgoci z kolejnych warstw, czyli z kleju do płytek albo z gładzi gipsowej. Gips wilgoci nie znosi, co opisaliśmy szerzej w artykule o hydroizolacji łazienki.

Gładź zalecamy zawsze. Tynk nigdy nie da idealnie gładkiej powierzchni, więc gołych ścian z samym tynkiem nie zostawiamy. Są klienci, którzy chcą zaoszczędzić i malują sam tynk. My takiego jeszcze nie mieliśmy, ale wiemy, że się zdarzają. Sufity podwieszane i ścianki działowe robimy na stelażu, zgodnie z kartami technicznymi systemu płyt.

Łazienka w deweloperce: mniej demolki, te same warstwy

Łazienkę z rynku wtórnego przygotowujemy jak całe mieszkanie: najpierw demolka, dopiero potem przygotowanie pod wykończenie. W deweloperce tynki są w miarę równe, a kąty z grubsza zachowane. Czasem trzeba je poprawić, ale to mniej pracy niż w starym mieszkaniu.

Mniej pracy nie znaczy mniej warstw. Hydroizolacja, grunt odcinający na gipsie, spadki pod odpływ i stelaż w ścianie wchodzą tak samo jak w bloku. Cała łazienka zajmuje nam dwa do trzech tygodni i robimy ją równolegle z gładziami w pokojach. Kolejność samej łazienki rozpisaliśmy w przewodniku od A do Z.

Harmonogram: 57 m² w osiem tygodni

Tak wyglądały dwa miesiące przy obu mieszkaniach 57 m², które Finezja Wnętrz wykończyła w Katowicach od stanu deweloperskiego. Trzecia kolumna to przerwy technologiczne, czyli dni, w których ściana schnie, a ekipa pracuje w innym pomieszczeniu.

Dni, w których na budowie nic się nie dzieje, są dwa i wypadają w weekend. Gładź kończymy w piątek celowo, żeby w poniedziałek szlifować suchą ścianę. Termin wydłużają najczęściej sufity podwieszane i ścianki działowe, bo przesuwają koniec prac brudnych z jednego tygodnia na dwa.

Kosztorys wykończenia: pozycje stałe i sporadyczne

W kosztorysie wykończenia od stanu deweloperskiego zawsze stoją gładzie, malowanie i łazienka w całości, jeśli jest do zrobienia. Sporadycznie dochodzą wyburzenia ścian i przeniesienie punktów elektrycznych czy hydraulicznych. Niemal każda oferta ma przesunięcia instalacji, choć nie muszą się w niej znaleźć.

W tanich ofertach brakuje zwykle wszystkich szczegółów. Nasz kosztorys rozpisujemy pozycja po pozycji, z osobnym wierszem na gładzie, malowanie, łazienkę i każde przesunięcie punktu. Klient, który dostał od nas taki kosztorys mailem, powiedział na spotkaniu, że od żadnej firmy wcześniej nie otrzymał oferty rozpisanej w ten sposób.

Od czego zaczynają się koszty pracy, podajemy na stronie o wykończeniu mieszkania pod klucz w Bielsku-Białej.

Klient, który mieszka w innym mieście

Właściciele mieszkania w górach pod Bielskiem mieszkali na co dzień w Warszawie i kupili je na wypady zimą i latem. Pierwsze pytanie brzmiało, czy odległość będzie problemem. Nie była. Po każdym etapie dostawali zdjęcia na WhatsAppie, co dwa albo trzy dni, a przy każdej niejasności dzwoniliśmy.

Zasada podziału jest prosta. Większa zmiana to telefon i Twoja decyzja. Drobiazg, który trzeba rozstrzygnąć od ręki, rozstrzygamy sami i pokazujemy na zdjęciu, co i dlaczego.

W tym mieszkaniu klientka chciała ustawić blat w łazience w jeden sposób, a my zaproponowaliśmy inny, wygodniejszy w użyciu i łatwiejszy w czyszczeniu. Decyzja zapadła w jednej rozmowie telefonicznej. Oba mieszkania 57 m² w Katowicach poszły tak samo: właściciele byli na miejscu praktycznie tylko przy odbiorze. Zdjęcia po każdym etapie dostaje każdy klient, także ten, który mieszka dwie ulice od budowy.

Najczęstsze pytania o wykończenie mieszkania od dewelopera

Czy gładź w mieszkaniu od dewelopera jest konieczna?

Tak, jeśli ściany mają być gładkie. Tynk, gipsowy czy cementowo-wapienny, nigdy nie daje idealnie równej powierzchni, więc malowanie samego tynku pokazuje każdą nierówność w bocznym świetle. Zdarzają się klienci, którzy dla oszczędności malują sam tynk, my takiego jeszcze nie mieliśmy. Gdy ściany są krzywe, a Ty chcesz wysokiej jakości, przed gładzią równamy je twardym gipsem szpachlowym.

Co najpierw: malowanie czy podłoga?

Malowanie. Pierwsze, główne malowanie ścian i sufitów robimy przed ułożeniem podłóg, razem z pracami mokrymi w łazience i kuchni. Podłoga wchodzi do mieszkania, w którym nic już nie kapie i nie pyli. Ułożona wcześniej dostaje kropki farby i pył ze szlifowania gładzi, a tego nie da się już cofnąć.

Jaki grunt na tynk gipsowy przed gładzią i płytkami?

Grunt odcinający. Tynk gipsowy chłonie wilgoć z każdej kolejnej warstwy, czyli z kleju do płytek albo z gładzi gipsowej, a gips wilgoci nie znosi. Grunt odcinający odcina go od tej wody. Na tynku cementowo-wapiennym wystarczy zwykły grunt po zeszlifowaniu piasku. Czas schnięcia gruntu to kilka godzin i podaje go karta techniczna produktu.

Kiedy stolarz mierzy meble na wymiar w mieszkaniu od dewelopera?

W pokojach jeszcze przed gładzią, bo gładź jest cienkowarstwowa i prawie nie zmienia wymiarów. Jeśli planujesz sufity podwieszane, stolarz czeka, aż będą gotowe, żeby znać dokładną wysokość. Przekazujemy mu też rodzaj i grubość podłogi. W łazience mierzy po ułożeniu płytek, przed fugowaniem, ponieważ liczy się wymiar po płytkach, nie po tynku.

Czy przesunięcia gniazdek zawsze wchodzą w kosztorys wykończenia?

Nie, choć są w niemal każdej naszej ofercie. Pozycje stałe to gładzie, malowanie i łazienka. Przesunięcia gniazdek, włączników i punktów świetlnych oraz przeróbki hydrauliki dochodzą wtedy, gdy Twój plan mieszkania różni się od rzutu dewelopera. Inwestor pod wynajem często z nich rezygnuje, gdyż każda przeróbka to koszt przed pierwszym czynszem.